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投资写字楼有诀窍


来源:乐橙国际 | 时间:2019-01-12

  李先生是一家广告公司的老板,手中有些闲钱。最近,李先生萌生了提升公司形象,租用写字楼办公的想法。但朋友奉劝他,写字楼的租金太贵,与其租写字楼办公不如贷款买一处写字楼,即使将来不开公司了,写字楼也能作为固定资产保留下来,还能出租获利。听完朋友的话,李先生不免有些心动,但如何投资写字楼呢?这里面有诀窍。

  在掌握投资写字楼的诀窍前,李先生应该对写字楼的特性有所认识。写字楼与住宅都具有投资功能,但它们有截然不同的属性。它们之间的核心差异在于,住宅是一种生活资料,而写字楼是一种生产资料。因此任何企业或公司在进行写字楼购买(租用)时,都会计算其投入产出比,如何能够用尽量少的资金投入获得尽量大的收益。所以投资写字楼要想获得高回报,参照其生产资料的特性投资是一个诀窍。

  首先,写字楼投资需要的资金量大,而李先生的公司还处在成长阶段,所以应选择能够通过银行按揭贷款购买的写字楼。那么投资什么价位的写字楼合适呢?有一种简单评估收益的办法。根据国际专业理财公司的计算原则,衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为年收益×15年=房产购买价。若15年的收益大于购房款,则表明该项目尚具投资价值。

  其次,鉴于李先生的公司对形象的要求还不是非常高,如何写实力强大的公司李先生应选择投入产出比最高的写字楼。一栋写字楼的投入产出比大致由以下因素决定,区位、有效使用面积和品质。区位对李先生的公司特别重要,成熟的区位通常能带来配套、人才和技术优势,从而大大节省办公成本。所以,李先生应选择成熟区域的写字楼,而不能像大公司那样选择新兴区域的写字楼。选好区位后,接下来应考察写字楼的品质,具体说来写字楼的品质由以下几方面构成,交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等。另外,由于写字楼租金的最终决定因素是租户所占用的有效办公面积,所以写字楼的有效使用面积系数越高越好,比如:一栋总面积为10万平方米、有效面积系数为80%的写字楼,它的可出租的面积是8万平方米。

  再次,广告公司作为服务性公司,这就决定了李先生必须挨着客户办公。其实,写字楼的目标用户很大一部分都属于服务行业,服务行业比较看重的一点就是和客户沟通。所以投资写字楼,先要看看周边有没有实力强大的公司,最好是世界500强公司,这样才能吸引到跟它有关的上下游企业入驻。比如:许多公关公司、咨询公司和律师事务所都选择和跨国公司比邻的写字楼办公。李先生说,随着中央电视台和北京电视台进驻北京CBD,几百家他们公司这样的广告公司都会跟进,所以他希望能在CBD找到合适价位的写字楼投资。而据笔者了解北京CBD的写字楼一般都只租不售,但2005年下半年开盘的CBD西部的写字楼有分割出售的项目。

  最后,作为投资型物业,写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的,没有公司喜欢在垃圾满地的写字楼里办公。因此李先生最好选择品牌物业公司管理的写字楼。香港的许多写字楼都是通过品牌物业在资产运营管理实现后期价值的。这是因为,香港的写字楼对物业管理有十分专业的需求,既要提供日常基本的物业服务,同时还要承担项目商业形象的建设,以服务突出项目的商业价值。

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